Wohnung kaufen – Was Sie beim Wohnungskauf beachten müssen

Wohnung kaufen oder mieten? Die aktuellen Mietpreiserhöhungen geben Anlass zum Umdenken. Der Traum vom eigenen Zuhause muss nicht zwingend den Bau oder Erwerb eines Eigenheims bedeuten. Besonders in Großstädten und Ballungsräumen gewinnt der Kauf von Wohnungen an Bedeutung.

Wenn Sie Ihre eigenen Vierwände erwerben wollen, sollten Sie sich mit einigen Fragen und Faktoren auseinandersetzen und zunächst eine Vorstellung darüber gewinnen, wie die eigene Wohnung beschaffen sein sollte. Unser Ratgeber aus der Rubrik „Haus & Garten“ liefert einen Denkanstoß und gibt einen Überblick über wichtige Eckdaten zum Wohnungskauf.

Sie möchte eine Wohnung kaufen?

Mit den ersten grundlegenden Überlegungen können Sie die Anzahl verfügbarer Wohnungen bereits einschränken.

Stellen Sie sich als Einstieg folgende Fragen zum Wohnungskauf:

• Möchte ich sofort nach dem Kauf in die Wohnung einziehen?
• Möchte ich eine vermietete Wohnung kaufen und mir mit dem Einzug Zeit lassen?
• Suche ich eine Wohnung als Kapitalanlage und möchte dort gar nicht einziehen?
• Will ich in einem Altbau leben?
• Bevorzuge ich eine Neubau-Wohnung?

Wie Sie sich entscheiden, ist eine Frage des persönlichen Geschmacks, wie auch der individuellen Umstände und der finanziellen Möglichkeiten. Bei Altbauwohnungen werden Sie vermutlich mit zusätzlichen Kosten für die bedarfsgerechte Sanierung rechnen müssen. Ein entscheidender Faktor können auch höhere Energiekosten sein, denn die energetischen Standards in Altbauten sind häufig eher niedrig.

Neubauten ermöglichen den sofortigen Einzug zu einem höheren Kaufpreis. Sie werden in der Regel keine Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten vornehmen müssen. Dies bedeutet gleichzeitig, dass die Wohnung auf Anhieb gefallen muss und nur wenig Spielraum für eigene Gestaltungsideen bleibt.

Wichtige Faktoren zu Wohnung und Lage

Nicht nur die Wohnung selbst sollte Ihnen gefallen. Eine entscheidende Rolle spielt auch die umliegende Infrastruktur. Die Lage des zukünftigen Wohnraums sollte zu Ihrer Alltagsgestaltung passen, eine gute logistische Anbindung an Arbeitsstätte oder Kindereinrichtungen bieten und auch der Wohlfühlfaktor sollte nicht unbeachtet bleiben.

Folgende Überlegungen zu Grundstück und Lage sollten angestellt werden:

• Passt die Infrastruktur zu meinen Bedürfnissen? (kurze Wege zu Schule oder Kita, ausreichend Einkaufsmöglichkeiten)
• Wie sieht es mit der Verkehrsanbindung aus? (Anbindung an Busse und Bahnen, Autobahnanschluss)
• Welche Freizeitmöglichkeiten sind vorhanden? (Nähe zu Parks und Grünanlagen, Spielplätze, Freibad, Sportmöglichkeiten)
• Welche Störfaktoren tauchen auf? (Industriegebiet, Autobahn, Flugzeuge, Baustellen)

Diese Faktoren sollten bei der Besichtigung der Wohnung nicht vernachlässigt werden:

• Ist die Wohnung hell und freundlich? (Sonne auf dem Balkon, Fenster im Bad, Sonnenausrichtung in Wohnräumen)
• Wie ist der Lärmpegel einzuschätzen? (Lärm trotz geschlossener Fenster, Geräusche aus der Nachbarwohnung)
• Spricht mich der Ausblick aus der Wohnung an? (freie Sicht ins Grüne, verbaute Aussicht)
• Wie schätze ich den Gesamtzustand der Wohnung ein? (Wände und Decken ohne Risse, Fenster dicht, Fliesenspiegel in Bad und Küche intakt)

Erst besichtigen – dann Wohnung kaufen

Haben Sie eine Wohnung nach Ihren Vorstellungen gefunden, steht die Besichtigung an. Die Realität wirft häufig ein anderes Bild auf die im Exposee oder Immobilienportal als traumhaft beschriebene Wohnung.

Entscheiden Sie sich nicht vorschnell und nicht sofort nach der ersten Besichtigung. Vereinbaren Sie einen zweiten Besichtigungstermin und ziehen Sie im Zweifelsfall einen handwerklich versierten Gutachter hinzu. Dieser kann undichte Fenster, feuchte Räume und andere Makel, die womöglich vertuscht und verschwiegen wurden, aufdecken.

Der Kaufvertrag – worauf ist zu achten?

Haben Sie sich für eine Wohnung entschieden, besiegelt ein Vertrag den Erwerb des Wohnraums. Der Kaufvertrag wird beim Notar abgeschlossen und verlangt nach einer notariellen Beurkundung.

Lassen Sie sich den Vertragsentwurf aushändigen und äußern mögliche Änderungswünsche gegenüber dem Verkäufer.

Praxistipp: Überprüfen Sie, ob, neben der Wohnung, auch Nebenflächen wie der Autostellplatz, Boden- oder Kellerabteil im Vertrag genannt sind.

Kaufen Sie eine noch nicht fertiggestellte Wohnung, fallen häufig Anzahlungen an. Diese sollten Sie sich im Kaufvertrag dokumentieren lassen. Um zu verhindern, dass die Wohnung vor der Eigentumsübertragung anderweitig veräußert werden kann, bestehen Sie auf einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Eigentumswohnung – Eigentümergemeinschaft

Sie möchte eine Eigentumswohnung kaufen? Damit gehört Ihnen nicht nur der Wohnraum, sondern auch ein Grundstücksanteil. Mit dem Wohnungskauf werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Regelmäßig finden Versammlungen statt. Dort wird über Maßnahmen entschieden, die über die Wohnung als Sondereigentum hinausgehen.

Praxistipp: Besitzen Sie eine Eigentumswohnung und möchten eine Markise anbringen, muss dies mit der Eigentümergemeinschaft besprochen werden. Denn die Maßnahme betrifft die Fassade des Gebäudes.

Gemeinsam besitzen – gemeinsam verantworten

Teil einer Eigentumsgemeinschaft zu werden, heißt auch für das gemeinschaftliche Eigentum verantwortlich zu sein und eben auch dafür zu zahlen.

Damit Sie diesbezüglich keine böse Überraschung erleben, erkundigen Sie sich im Vorfeld über folgende Belange:

• finanzielle Verhältnisse
• Höhe des Hausgeldes
• Steuern, Versicherungen
• geplante Sanierungsarbeiten oder Reparaturen
• anfallende Umlagen für Modernisierung oder Instandhaltung

Sprechen Sie diesbezüglich mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Auch Immobilienmakler können Auskunft geben.

Vermietete Wohnungen kaufen – darauf kommt es an

Vermietete Wohnungen erschweren die Besichtigung. Die vorhandenen Möbel können über den Allgemeinzustand des Raumes hinwegtäuschen und Makel kaschieren. Zudem ist der zeitliche Rahmen eingeschränkt, da der Mieter der Besichtigung zustimmen und persönlich anwesend sein muss.

Für den Mieter gilt die reguläre Kündigungsfrist. Sie werden folglich erst in drei oder neun Monaten in die Wohnung einziehen können.

Praxistipp: Möchten Sie Eigenbedarf anmelden, muss das Kündigungsschreiben von allen Eigentümern unterzeichnet werden. Nennen Sie den Grund für den Eigenbedarf und weisen Sie den aktuellen Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hin.

Beim Wohnungskauf Nebenkosten nicht vernachlässigen

Mit dem Anschaffungspreis einer Wohnung ist es nicht getan.

Kalkulieren Sie auch folgende Nebenkosten ein:

• Maklerprovision: Die Höhe schwankt zwischen den einzelnen Bundesländern. Rechnen Sie mit fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises.
• Notarkosten: Der Notar nimmt die Beurkundung des Vertrages vor und kümmert sich um den Grundbucheintrag. Dafür werden etwa zwei Prozent des Kaufpreises in Rechnung gestellt.
• Grunderwerbssteuer: Der Steuersatz unterscheidet sich zwischen den einzelnen Bundesländern und kann 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.
• Gutachter: Ziehen Sie einen Gutachter hinzu, um die Wohnung zu bewerten, werden etwa 2.000 Euro fällig.

Praxistipp: Kaufen Sie eine Wohnung zum Preis von 200.000 Euro, müssen Sie mit etwa 20.000 Euro Nebenkosten rechnen.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist ein monatlicher Betrag, den Mitglieder eine Eigentümergemeinschaft zu zahlen haben.

Damit werden folgende Investitionen abgedeckt:

• Heizung
• Wasser
• Strom
• Abfallgebühren
• Hausreinigung
• Hausmeister
• Rücklage für mögliche Instandhaltungen

Im Schnitt werden pro Quadratmeter Wohnfläche drei Euro Hausgeld erhoben. In Altbauten können die Kosten auch deutlich darüber liegen, da allgemein mit höheren laufenden Betriebskosten wie auch Instandhaltungen zu rechnen ist.