Immobilie kaufen – was Sie beim Immobilienkauf beachten sollten


Der Kauf einer privat genutzten Immobilie ist in der Regel eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen. Und eine emotionale: denn wie wir wohnen und wo wir leben, entscheiden wir nicht alle Tage. Daher gilt es, einige wichtige Punkte zu berücksichtigen und vorzubereiten, wenn Sie Sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie kaufen zu wollen.

Was für eine Immobilie kaufen?

Die Auswahl an Immobilien ist groß und entscheidet sich nach Lage, Geschmack und Geldbeutel. Wenn Sie sich nicht um einen Garten kümmern möchten und eine urbane Infrastruktur bevorzugen, werden Sie vermutlich eher nach einer Eigentumswohnung in Stadtlage Ausschau halten. Wer als junge Familie ein Haus mit Garten, Gartenhaus und Anschluss an andere Familien sucht, wird hingegen eher nach einem Reihenhaus, Doppelhaus oder freistehenden Haus in Vorortlage suchen. Jemand der Zeit und Geld hat, seine ganz eigenen Immobilienträume zu realisieren, hat möglicherweise ein Baugrundstück im Fokus.

Es bleibt also festzuhalten, dass sich die Wahl des Immobilientyps, nach dem wir suchen, wenn wir einen Kauf anstreben, davon abhängt:

  • Welches Budget zum Immobilienkauf uns zur Verfügung steht
  • Wie zentral wir wohnen wollen
  • Welchem Zweck unsere Immobilie besonders entsprechen soll
  • Wie wir gewohnt sind zu wohnen

Wichtige Fragen zur Ausstattung der Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, kommen Sie um nachfolgende Fragen zur Ausstattung die berücksichtigt werden wollen nicht umhin:

  • Wie groß soll die Wohnfläche sein?
  • Wieviel Zimmer werden benötigt?
  • Soll die Immobilie über Extras wie Garage, Nebengelass, Pool, Sauna, Einbauküche etc. verfügen?
  • Darf die Ausstattung älter sein bzw. soll sie im Zuge des Erwerbs erneuert werden?
  • Sollte alles neu und bezugsfertig sein?
  • Muss die vorhandene Ausstattung dem persönlichen Geschmack genau entsprechen, oder dürfen Kompromisse eingegangen werden?
  • Soll es ein Neubau oder Altbau sein?
  • Sind alte Dielen und hohe Decken wichtig oder eher der Wohnkomfort eines modernen Objekts?

Wie bei anderen Kaufentscheidungen, z. B. bei der Wahl eines PKWs, ist es allein die persönliche Präferenz, die darüber bestimmt, was uns als wünschenswert und attraktiv erscheint. Und in diesem Bereich gibt es große Divergenzen. Dem einen ist die „zentrale Lage“ einer Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße angenehm, für jemand anderen stellt sie ein Ausschlusskriterium dar. Für manche Käufer ist die Vorstellung, außerhalb zu wohnen und jeden Tag im Berufsverkehr und Stau zur Arbeit zu pendeln ein No-Go, für andere ist sie ein adäquater Preis für ein schönes Zuhause.

Probleme gemeinsam klären, bevor Sie eine Immobilie kaufen

So divers die Vorlieben und Geschmäcker bei der Auswahl einer Immobilie sind, so sollte eines gegeben sein:

  1. Einigkeit aller am Immobilienkauf Beteiligten über die Kriterien der Objektauswahl
  2. Ehrlichkeit hinsichtlich der Konsequenzen, die aus dieser entstehen.

Und hier entstehen, meist mit etwas Abstand zum Kauf, oft die meisten Probleme. Nehmen wir das Beispiel einer jungen Familie: Sie wünscht sich einen schönen Garten für die Kinder und eine idyllische Lage in der Vorstadt. Er präferiert ein Haus, das wenig Arbeit macht und so nah wie möglich an seiner Arbeitsstätte liegt. Beim Immobilienkauf sind meist mehrere Personen an der Kaufentscheidung beteiligt, auch wenn sie nicht alle als Käufer im Kaufvertrag auftreten.

Praxistipp: je ehrlicher Sie bei der Auswahl einer Immobilie die eigenen Präferenzen einfließen lassen, das ‚Für‘ und ‚Wieder‘ des Objekts diskutieren und unter Berücksichtigung aller möglichen Nachteile einen Kompromiss herstellen, desto länger werden sie Freude an Ihrem Immobilienkauf haben.

Denn: auch wenn viel Geld im Spiel ist: der Kauf einer Immobilie ist immer ein hoch emotionales Unterfangen. Wie wir wohnen trägt maßgeblich zu unserem Lebensgefühl mit bei. Und berücksichtigend, dass es sich meist um eine Entscheidung von jahrelanger Reichweite handelt, gilt auch hier: ‚drum prüfe, wer sich binde!‘

Kosten und Finanzierung

In Zeiten niedriger Zinsen, sind viele Immobilienkäufer geneigt, ihren Finanzierungsrahmen zu überschätzen. Wer kennt schon nicht die Annoncen bei Immobilienscout & Co., bei denen unter schönen Objektfotos direkt ein erstes Finanzierungsbeispiel angehängt ist und bei dem man erstaunt feststellt, wie ‚viel‘ Immobilie man sich leisten kann.

Der Teufel steckt, wie bei allem, natürlich auch dort, im Detail. Nicht selten kommt es daher vor, dass Kaufinteressenten nach einer Besichtigung eines Objekts ein Kaufangebot abgeben und dann erstaunt feststellen, dass ihre Bank bei der Konkretisierung des Finanzierungsangebots zu ganz anderen Werten in der Beleihung und der Kosten kommt. Manch ein Immobilienkauf ist daran schon gescheitert, was für alle Seiten Enttäuschung und Zeitverlust mit sich bringt.

Praxistipp: lassen Sie Sich durch Ihre Bank bereits bevor Sie konkret auf die Immobiliensuche gehen, einen konkretisierten Finanzierungsrahmen bestätigen.

Vorbereitung ist hier Trumpf, denn:

  1. In Zeiten niedriger Zinsen müssen Kaufinteressenten sich häufig schnell entscheiden. Wer nicht vorbereitet ist, hat oft das Nachsehen.
  2. Wer seinen Finanzierungsrahmen nicht mit ‚Wunschdenken‘ sondern Realitätssinn durchleuchtet, erspart sich die Besichtigung von Immobilien, die ihm gut gefallen, aber außerhalb des finanziell Realisierbaren liegen.
  3. Wenn man die zukünftige finanzielle Belastung konkretisiert vor Augen hat, fällt es leichter, sich nicht bei einer Besichtigung emotional begeistern zu lassen, sondern mit rationaler Urteilskraft genau zu überlegen, was einem die Kaufentscheidung ‚wert‘ ist.

Was einem die Kaufentscheidung ‚wert‘ ist, ist ohnehin ein sehr wichtiger, zu berücksichtigender Aspekt. In der ersten Euphorie kann sich so mancher vorstellen, gern auf den Jahresurlaub verzichten zu wollen, nur um im schönen neuen Heim wohnen zu können. Der Gewöhnungseffekt setzt aber schneller ein, als wir uns das in der ersten Begeisterung vorstellen mögen. Wenn wir erst einmal die Immobilie gekauft und bezogen haben, ist wieder Alltag und für diesen längerfristig Opfer zu bringen, keine schöne Vorstellung mehr.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie eine Immobilie kaufen

Was die finanziellen Auswirkungen eines Immobilienkaufs angeht, müssen wir folgende Kostenblöcke berücksichtigen:

  1. Kaufpreis der Immobilie
  2. Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar)
  3. Modernisierungskosten
  4. Laufende Kosten
  5. Finanzierungskosten
  6. Umzugskosten

Kaufpreis der Immobilie

Um eine langfristig wertbeständige Kaufentscheidung zu treffen, ist es wichtig, Vergleichsangebote anzuschauen und den Kaufpreis auf Angemessenheit zu überprüfen. Manch ein Immobilienkäufer hat sich von einem schönen Exposé und dem Wunsch, die Immobilie unbedingt ‚haben zu wollen‘ verleiten lassen, einen deutlich überhöhten Kaufpreis zu zahlen. In Zeiten wie diesen, in denen der Immobilienmarkt sich stetig positiv von der Wertsteigerung her entwickelt, mag das mit Blick auf einen in Zukunft höheren Wert des Objekts in manchen Fällen vertretbar sein; dass der Markt sich aber dauerhaft so weiterentwickelt, ist nicht ausgemacht! Das Einholen von Vergleichsangeboten und die Überprüfung, ob Lage, Ausstattung und Zustand angemessen zum Preis sind, ist unerlässlich!

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie mit nachfolgenden Kosten kalkulieren:

Makler

Ein guter Makler ist sein Geld wert. Warum? Weil er Kenntnisse über 1. den Markt, 2. die Lage, 3. das Objekt hat und darüber hinaus 4. der Mediator im Verkaufsprozess zwischen Verkäufer und Käufer ist. Wenn er seine Sache gut macht und kenntnisreich ist:

  • Informiert er Sie ausführlich über die Vor- aber auch die Nachteile der Immobilie
  • Sorgt er dafür, dass Sie als Kaufinteressent sämtliche Unterlagen erhalten, die für die Kaufentscheidung relevant sind
  • Klärt er Sie über den zeitlichen und organisatorischen Prozess des Ankaufs transparent und ehrlich auf (und lässt nicht zu, dass ein Wettbieten unter Interessenten stattfindet, es sei denn es handelt sich um ein Bieterverfahren)
  • Trägt er durch eine klare und zielgerichtete Kommunikation mit beiden Seiten dazu bei, dass der Verkäufer im Ergebnis einen adäquaten Kaufpreis für seine Immobilie erzielt und Sie als Käufer Ihre Wunschimmobilie mit Kenntnis aller Rahmenbedingungen zu einem für Sie angemessenen Preis kaufen.

Manchmal kommt es vor, dass Verkäufer oder Käufer meinen, sich den Makler besser ‚sparen‘ zu können und stellen dann erstaunt fest, dass sie ohne die Hilfe eines professionellen Mediators dann doch mit vielen Problemen und Fragestellungen allein dastehen.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer hängt in ihrer Höhe vom jeweiligen Bundesland ab, in der die Immobilie verkauft wird und liegt zwischen 3,5 – 6,5% des Kaufpreises.

Notar

Als Käufer einer Immobilie können Sie den Notar bestimmen und sind in Ihrer Wahl frei, da Sie als Käufer ihn auch bezahlen müssen. Achten Sie auf Empfehlungen. Auch wenn Notare sich von den Kosten, die für sie bei einer Immobilientransaktion anfallen (ca. 1,5%) nicht unterscheiden, so unterscheiden sie sich doch in ihrer Servicequalität.

Ein guter Notar wird dem Käufer im Vorfeld alle rechtlichen, kaufvertragsbezogenen Fragen beantworten, rechtzeitig vor dem Beurkundungsdatum einen Kaufvertragsentwurf an alle Beteiligten senden und im Beurkundungstermin selbst den Kaufvertrag klar und deutlich verlesen, auf sämtliche Fragen eingehen und Sachverhalte bei Bedarf erläutern.

Insgesamt lassen sich die Kaufnebenkosten mit ca. 15% des Kaufpreises der Immobilie beziffern.

Modernisierungskosten

Die Modernisierungskosten sind ebenfalls eine oft unterschätzte Kostenfalle! Bei der ersten und zweiten Besichtigung einer Immobilie sehen wir als Kaufinteressenten generell eher das, was uns an der Immobilie gut gefällt. Wenn wir dann unsere Kaufentscheidung gefällt haben, schauen wir uns die Details an.

Hier einige Fragen, die Sie bereits im Vorfeld der Kaufentscheidung beschäftigen sollten:

  • In welchem Zustand befindet sich die Heizung?
  • Wie alt sind Rohre und Leitungen? (Bei einem Altbau: ist noch gesundheitsschädliches Blei verbaut?)
  • Gibt es Baustoffe (besonders bei Fertighäusern aus den 70ern, 80ern und Dachgeschosseinheiten) die zum Einsatz kamen und gesundheitsschädlich sind? Holzschutzmittel wie DDT, Xyladecor (der alten Generation) etc. können auch Jahrzehnte, nach dem sie eingesetzt wurden noch giftige Gase ausströmen.
  • Gab es Vorschäden am Objekt? (Wasserschaden, Brandschaden, Undichtigkeiten)
  • Aus welchem Grund verkaufen die Eigentümer?
  • Wurden eventuelle An- und Ausbauten gemäß der örtlichen Baubestimmungen vorgenommen? (Schwarzbauten)
  • Mit welchen Firmen wurden Aus- und Umbauten vorgenommen? (Gewährleistung)
  • Welches Potenzial hat die Immobilie für weitere An- oder Umbauten? (Hier hilft ein Blick ins Grundbuch und die örtlichen Baubestimmungen)
  • Zu welchem Zeitpunkt wurden bereits Modernisierungen am Objekt vorgenommen?

Praxistipp: Das Budget für Modernisierung großzügig kalkulieren! Wenn möglich, bereits im Vorfeld von Anbietern und Handwerkern Angebote einholen, um die Kosten nicht nach Wunschdenken geschönt zu berechnen!

Laufende Kosten

Lassen Sie Sich vom Verkäufer unbedingt im Vorfeld des Verkaufs über die anfallenden Nebenkosten aufklären! Diese geben einen guten Eindruck, wie modernisierungsbedürftig das Haus ist (Stichwort: Energiekosten! Dichtigkeit der Fenster, Fassade etc.) und entscheiden als Posten neben den zukünftigen Finanzierungskosten darüber, wieviel weiteres Haushaltsbudget Ihnen noch zur Verfügung steht. ‚Billig gekauft ist teuer gekauft‘ kann auch hier gelten. Wer in eine Immobilie investiert, die zwar günstig im Ankauf ist, aber energetisch schlechte Werte hat, muss mittelfristig noch nachfinanzieren. Strom, Gas / Öl, Wasser, Abwasser: die Summe der Nebenkosten variiert teils stark und sollte daher mit in die Ankaufsplanung einbezogen werden.

Finanzierungskosten

Finanzierungsangebote aus dem Internet wirken oft verlockend und dienen gut als Vergleichsangebote. Lassen Sie Sich aber auch unbedingt von Ihrem Banker beraten, der Sie und Ihre Lebensumstände oft besonders gut kennt und diese bei der Einholung eines Finanzierungsangebots besser berücksichtigen kann als ein Angebotsrechner im Internet.

Seien Sie ehrlich zu Sich und zu Ihrem Banker und rechnen Sie ‚konservativ‘. Es bringt Ihnen langfristig mehr, mit Vorsicht zu kalkulieren und Sich die Dinge nicht ‚schönzurechnen‘.

Umzugskosten

Die Kosten für einen Umzug erscheinen vor dem Hintergrund der insgesamt anfallenden Kosten vernachlässigenswert, aber auch sie treffen manchen Immobilienkäufer unerwartet.

Denn: der Umzug eines kompletten Hausstands und Aufbau im neuen Objekt ist selten günstig, wenn nicht einiges zu Bruch gehen soll.

Praxistipp: Lassen Sie Sich schon frühzeitig mehrere Umzugsangebote zum Vergleich  erstellen, mit denen Sie kalkulieren können!

Worauf Sie noch Ihr Augenmerk richten sollten, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten!

Es gibt jenseits von Kostenfragen natürlich noch weitere Punkte, die Sie in Ihrer Entscheidung eine Immobilie zu kaufen berücksichtigen sollten.

Hierzu gehören:

Umfeld

Schauen Sie Sich bei einigen Ausflügen in die Umgebung genau das Umfeld an, in dem sich Ihre zukünftige Immobilie befindet, am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen. Verkehrsaufkommen, Nachbarschaft, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und PKW sind einige Aspekte, die Sie überprüfen sollten. Wie steht es um die Infrastruktur mit Läden, Restaurants, Schulen und Kindergärten? Hört man die eine große Straße oder eine Bahnlinie? Liegt das Objekt in einer Einflugschneise für einen Flughafen? Lärmaufkommen, Belichtung der Immobilie durch den Sonnenstand sind nur zwei Beispiele, die Sie dabei in Augenschein nehmen können. Fragen Sie ruhig auch Passanten oder Nachbarn, wie diese das Umfeld erleben und kennen. Ergänzend können Sie im Internet schauen, ob es zu der Gegend, in der Sie Ihre Immobilie zu kaufen beabsichtigen, noch weiterführende Informationen gibt. Dies betrifft z.B. auch den Fall, wenn kommunale Änderungen, wie der Ausbau von Windradparks (in ländlicheren Umgebungen) oder Straßen geplant sind.

Grundlagenprüfung

Bevor Ihre Bank dies von Ihnen erfragt, können Sie meist schon über das Internet Bebauungspläne, Lageplan und Bodenrichtwertentwicklung einsehen, oder bei den zuständigen Ämtern erfragen. Bei Eigentumswohnung sollten Sie Sich unbedingt die Protokolle der zumindest letzten drei Eigentümerversammlungen, Wohngeldabrechnung und Wirtschaftspläne zeigen lassen. Telefonieren Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung auch ruhig einmal mit der Verwaltung: diese wird Ihnen Informationen zur Eigentümergemeinschaft geben können und hat Einsicht in Pläne für und den Zustand des Gebäudes.

Zwischenmenschliches

Auch wenn dies nicht der springende Punkt Ihrer Kaufentscheidung sein wird: ‚man sieht sich immer zwei Mal‘ und ein gutes Verhältnis zum Verkäufer wird von Vorteil sein, wenn sich nach erfolgtem Kauf noch weitere Fragen ergeben. Je mehr Sie Ihr Objekt nach dem Kauf kennenlernen, wird der frühere Besitzer ein wichtiger Anlaufpunkt sein, wenn sich Ihnen Fragen zum Objekt stellen:

  • Wer hat die Heizung gewartet?
  • Wo ist der Anschluss für das Außenwasser?
  • Wann kommt die Müllabfuhr?

Könnten Beispiele dafür sein.

Bauchgefühl

Man kann die schönste Immobilie besichtigen und trotzdem den Eindruck gewinnen, dass etwas mit ihr nicht stimmt. Ein Gefühl, dass man sich, obwohl alle Eckdaten stimmen, vielleicht nicht in ihr wohlfühlen würde. Nehmen Sie dieses Gefühl ernst! Manchmal kann es nur an der dunklen Einrichtung liegen, ein anderes Mal aber auch daran, dass die Vorbesitzer in der Immobilie nicht glücklich waren. Ein Bauchgefühl lässt sich manchmal nicht rational bestätigen, aber meist liegt man richtig damit, auch das ‚Gefühl‘ mitentscheiden zu lassen, wo man sich wohlfühlt

Besser mit Makler und Bausachverständigen eine Immobilie kaufen

Es gibt viele Fragen, deren Beantwortung Ihnen im Nachgang Kosten ersparen können. Verdeckte Schäden oder Vorschäden, sowie Informationen zum baulichen Zustand eines Objekts werden leider von einigen Verkäufern nur zögerlich mit dem Kaufinteressenten geteilt. Hier hilft ein guter Makler und die Überprüfung der Immobilie durch einen Bausachverständigen nach Abgabe eines ersten Kaufgebots zur Verifizierung der baulichen Substanz. Ob Wandaufbau, Leitungszustand oder Dachaufbau: ein Sachverständiger kann Ihnen dabei helfen, einen realistischen Kostenrahmen abzustecken, der für die nach Kauf durchzuführenden Modernisierungsmaßnahmen einzukalkulieren ist.

Darüber hinaus ist auch zu berücksichtigen, dass wir vieles, was uns bei einer Erst- oder Zweitbesichtigung am Zustand der Immobilie noch hinnehmbar erscheint, nach Kauf und einer weiteren Besichtigung im geräumten Zustand anders wahrnehmen.

Die Einbauküche wirkt doch sehr alt, die Schubladen klemmen, die Kacheln im Bad weisen mehr Bohrlöcher auf als ursprünglich gedacht, die Innentüren wirken abgegriffen, die Drückergarnituren altbacken, das Glas der Haustür hat Kratzer und der Gartenzaun sieht wenig einladend aus.

Diese und viele andere Eindrücke überfallen uns nach erfolgter Kaufentscheidung gradezu und wir beginnen, unser Budget für die Modernisierung – auch die dekorative – noch einmal zu überdenken. Denn: der Kauf einer Immobilie ist der Beginn eines neuen Lebensabschnitts, in dem alles schön und unseren Vorstellungen entsprechend sein soll.

Der Immobilienkauf ist ein aufregendes Unterfangen! Mit der richtigen Beratung und der Berücksichtigung der o. g. Punkte werden Sie eine Kaufentscheidung treffen und eine Immobilie kaufen, die Ihnen Freude und langfristig eine gute Investition bescheren.

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